El impuesto a la plusvalía de la Nueva Ley de Vivienda

El punto más polémico de la nueva Ley de Vivienda fue el referente al artículo 94, que señalaba el concepto de plusvalía.

Esta ley, aprobada en 2016 por la Asamblea Legislativa de la Ciudad de México, entró en vigor en marzo de 2017, y su última reforma fue en 2019.

En fechas recientes, se generó controversia por las modificaciones de que fue objeto: “El Gobierno de la Ciudad de México, destinará los recursos recabados por concepto de plusvalía, medidas de mitigación y/o incrementos a la densidad por parte de empresas desarrolladoras, al mejoramiento del espacio público, infraestructura urbana y, en general, del entorno de la zona donde se llevó a cabo el desarrollo”.

La Asamblea Legislativa solicitó la eliminación de la palabra plusvalía, para sustituirla por la palabra mejoras. Los integrantes de la Comisión de Vivienda de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal (ALDF), aprobaron en lo general y en lo particular la nueva redacción.

El objetivo de la implementación de esta modificación consiste en utilizar la recaudación como un mecanismo de financiamiento “para la adquisición de reservas territoriales, para la construcción de vivienda de interés social y popular, así como para la producción social del hábitat y de vivienda”. Está dirigido a grandes desarrolladores, puesto que son ellos quienes se benefician con la infraestructura que ha realizado el gobierno como la iluminación de las calles, el agua potable, la urbanización de la colonia.

Plusvalía es el aumento del valor de un inmueble por la realización de obras públicas o privadas como la construcción de una plaza comercial, centros recreativos o la colocación de las líneas de transporte como el metrobús. Cuando los propietarios realizan arreglos en sus inmuebles, se tangibiliza como un incremento en el valor de la propiedad, no en un incremento a la plusvalía.

¿Afectará el impuesto a las personas físicas
y morales que tengan propiedades?

No las afectará, sin embargo, el impuesto a la mejora o plusvalía se aplica en otras leyes en materia federal y local, directamente a toda persona física y moral que lleva a cabo la compra-venta de inmuebles. Así lo establece la Ley del impuesto sobre la renta (LISR) en el artículo 119, que señala la regulación en la venta de bienes. También lo especifica el Código Fiscal de la Ciudad de México en el artículo 9°.

Personas físicas

Los  impuestos federales a la mejora o plusvalía para las personas físicas son:

• El impuesto sobre la renta (Ley del ISR) se paga en la enajenación (venta) de un inmueble al 100%. Podrá exentarlo, siempre y cuando se trate de una casa habitación cuyo valor no exceda a la cantidad de 700,000 dólares (equivalente a 4.5 mdp., aproximadamente); dicho beneficio dura 3 años inmediatos anteriores a la enajenación. (LISR, art 93 fracción XIX).
• El comprador paga el impuesto de traslado de dominio o sobre la adquisición de inmuebles.
• No se paga IVA por enajenación o venta, por casa habitación (art. 9 de la LIVA, fracción II).

Se aplican impuestos locales a la mejora o plusvalía para las personas físicas cuando se retiene al vendedor y es sobre la ganancia obtenida por la enajenación.

Personas morales

Para personas morales que realicen enajenación de oficinas, locales comerciales, casa habitación con uso de suelo comercial se aplicará el impuesto de en los siguientes casos:

• Para cargo al vendedor, se calcula el Impuesto sobre la renta (ISR) y no está sujeto a exentar.
• Para cargo al comprador, se calcula el Impuesto sobre el valor agregado (IVA).

También se paga impuesto sobre la renta (ISR) en la enajenación de un terreno.

Impuesto a la venta de un inmueble

El impuesto del ISR para la enajenación de un inmueble es un impuesto que se paga por la ganancia obtenida por la venta; no es estándar y siempre está sujeto a variaciones. Puede ser hasta 35% del valor de la propiedad. Y, como ya se mencionó, puede exentar para el caso de las personas físicas.

Se calculará de acuerdo a la ganancia obtenida  de la diferencia del precio en que se compró el inmueble con respecto al precio en el que se va a vender, sin exceder a 20 años, de tal manera que la cantidad a pagar como impuesto sea justa y no se exceda (Art. 120, ISR).

Referente al impuesto local, se le retiene al vendedor la tasa de 5% sobre la ganancia obtenida por la venta de su inmueble.

Traslado de Dominio

El impuesto sobre la adquisición de Inmuebles (ISAI) o Impuesto de Traslado de Dominio se aplica una vez que se adquiere un inmueble. Este es recaudado por las distintas entidades federativas, normalmente es de 2% y se calcula sobre el valor más alto de la operación de la compra-venta o del valor catastral establecido por la Tesorería de la Ciudad de México (este valor se encuentra en la boleta predial).

Es muy importante destacar que esto cambia de estado a estado, por ejemplo, en la Ciudad de México puede llegar a ser una tasa de 6.2%. (ISAI,  2020).

Los anteriores impuestos son calculados y retenidos por medio del notario público, para reportarlos y pagarlos a la autoridad correspondiente.

 Resumen de las modificaciones más destacadas

• Sobre las Autoridades: Se define las disposiciones legales en materia de vivienda y quiénes son las autoridades competentes para la aplicación de la ley: el Jefe de Gobierno de la Ciudad de México, la Secretaría y el Instituto, donde incluyeron a los Órganos Políticos Administrativos y al Órgano Legislativo de la Ciudad de México (Art. 7).
• Consejo de Vivienda: El Jefe de Gobierno de la Ciudad de México tendrá como principal objetivo coordinar las acciones de fomento y apoyo a la vivienda, con el fin de reducir el rezago de vivienda que existe en la Ciudad de México, así como mejorar su entorno urbano, a través de convenios y acuerdos que para tales efectos se emitan (Título II, Art. 20).
• Política y de los programas de vivienda: El Jefe de Gobierno deberá realizar las políticas y programas de vivienda de forma sectorial, institucional y especial (Título III, Art. 26).
• Sustentabilidad del Medio Ambiente, del Hábitat y del espacio público de la Ciudad de México: El Instituto, en coordinación con las autoridades competentes, deberán prever la sustentabilidad del medio ambiente, del hábitat y del espacio público de la Ciudad de México (Título IV, Art. 43).
• Vivienda, Arrendamiento, usada y del mejoramiento: El Jefe de Gobierno junto con la Secretaría y el Instituto, dentro del programa de viviendas, deberán promover a los ciudadanos una vivienda adecuada e incluyente. (Título V, Art 53).
• Producción Social de la Vivienda: El Gobierno de la CDMX, a través del Instituto, establecerá y aplicará medidas para el apoyo y fomento a la producción social, vivienda y a los productores sociales de vivienda y del hábitat (Título VI, Art. 68).
• Financiamiento: El Gobierno de la CDMX, deberá adoptar las medidas necesarias para el derecho a la vivienda, y podrá valerse del financiamiento público. (Título VII, Art. 72).
• Estímulos y del Suelo para la Vivienda: El Gobierno de CDMX, concederá a través de las dependencias y organismos los beneficios, estímulos y facilidades administrativas, para la promoción de la vivienda (Título VIII, Art. 84).
• Aprovechamiento del Suelo: El Gobierno de la CDMX impulsará medidas legales y administrativas para el aprovechamiento del suelo (Título IX, Art. 91).
• Información: El Sistema de Información de la Vivienda deberá formar parte del Sistema de Información para la Evaluación del Desarrollo Urbano (SIEDU) y tendrá por objeto integrar, generar y difundir la información que se requiera para la adecuada planeación, instrumentación, seguimiento y evaluación de la Política de Vivienda de la Ciudad de México. Dicho sistema deberá actualizarse anualmente. Tomando en cuenta los criterios del Programa General de Derechos Humanos de la Ciudad de México, el sistema contendrá los elementos que permitan mantener actualizado el inventario habitacional (Título X).

• Sanciones: La Secretaría y el Instituto, en el ámbito de sus competencias, realizará las denuncias correspondientes a las autoridades competentes, en caso de una conducta ilícita de profesionales inmobiliarios, directores responsables de obra, empresas desarrolladoras de vivienda, supervisores, organizaciones sociales de vivienda, encargados de cumplir con lo dispuesto en la presente ley (Título XI, Art. 107).